مسؤولية السلطات عن البنايات المبنية فوق العقارات المحظورة (بحث قانوني)

من إعداد : الأستاذ الزكراوي محمد إطار متصرف بوزارة الداخلية أستاذ باحث في الشؤون القانونية و الإدارية.
التصميم :

المبحث الاول : إشكالية البنايات المشيدة فوق الأراضي الحضرية غير المبنية المحظورة بموجب وثائق التعمير

المبحث الثاني : مسؤولية السلطات الجماعية والمحلية في تفاقم مشكلة البنايات المشيدة فوق العقارات غير المبنية و غياب مفهوم حكامة التعمير العملياتي

المبحث الثالث : رقابة القاضي على مشروعية القرارات المتعلقة بالبناء والتعمير.

مقدمة :

إن طرح موضوع مسؤولية السلطات المحلية و الجماعية عن البنايات المشيدة فوق العقارات المحظورة بموجب وثائق التعمير،ليس بالأمر الهين خصوصا وان الأمر يتعلق في بعض الأحيان بكثرة المتدخلين في ميدان الرقابة و حدود مدى ولاية الاختصاص في ميدان التعمير من جهة ومن جهة أخرى كثرة الانحرافات العملية والقانونية عن دائرة الضوابط التعميرية ومقاصدها،فلقد تبين في الآونة الأخيرة من خلال المعطيات الواردة بالتقارير الموجهة إلى مصالح وزارة التعمير،تنامي انتشار السكن والبنايات غير القانونية بعدد من جهات المملكة على شكل عمليات بناء جماعية،حيث عرف المشهد الحضري خلال السبعينات والثمانينات من الألفية الثانية تدهورا كبيرا اثر يشكل واضع في الحفاظ على التوازنات العمرانية و البيئية،نجم عنها استفحال ظاهرة الأحياء العشوائية وتناسل مدن الصفيح.

وبالنظر إلى ما قد يترتب عن استفحال امتداد هذه الظاهرة من انعكاسات سلبية على التطور العمراني المتوازن و المستدام لمختلف المجالات،ووعيا من الحكومة بخطورة هذه الظاهرة وتناميها الفاحش وتنفيذا للتعليمات الملكية السامية الداعية للحد منها،عملت وزارة الداخلية والوزارة المكلفة بالتعمير على إعداد دورية وزيرية مشتركة تحت عدد 127/ 2259 بتاريخ 27 غشت 2002 أسست لمقاربة جديدة في مجال محاربة ظاهرة السكن غير القانوني من اجل تصحيح الأوضاع القائمة ورد الاعتبار لسلطان القانون،و قد نصت الدورية الأنفة الذكر على اتخاذ إجراءات فعالة وعملية،نذكر من بينها على الخصوص إحداث،تحت السلطة المباشرة للولاة والعمال،لجن اليقظة على صعيد الأقاليم يعهد إليها تتبع البناء غير القانوني ومراقبته،من أجل ضبط المخالفات وتحديد المسؤوليات،وكذا اقتراح التدابير الزجرية الواجب اتخاذها ضد المخالفين أو السلطات المتورطة على حد سواء،فضلا عن اقتراح كل الحلول الكفيلة بوضع حد لانتشار هذه الظاهرة المشينة.

كما دعت هذه الدورية إلى انخراط الجميع في التصدي لهذه الظاهرة مع توسيع دائرة المسؤولية كافة المتدخلين في مجال التعمير،

وقد خلف تطبيق هذه الأخيرة على أرض الواقع صدى طيبا واستحسانا كبيرا من قبل المدبرين الحضريين،وكذا من قبل الرأي العام،

إلا أنها،وككل تجربة جديدة،أفرزت التقييم الأولي للعمل بمقتضياتها مجموعة من الصعوبات التي يجب تجاوزها والتي نذكر،من بينها على الخصوص صعوبة تجميع الموارد البشرية والوسائل المادية الكفيلة بتنفيذ ما نصت عليه هذه الدورية،مما أدى إلى عدم اعتماده برمجة دقيقة للجولات التي تقوم بها لجن اليقظة،وظهور الحاجة إلى إدخال مؤسسات القضاء الجزري من اجل تحقيق نوع من الأمن القضائي و القانوني و المحافظة غلى مرامي النظام العام ومتعلقاته،ذلك انه و بالرغم من صدور القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناءو الدورية المشتركة بين وزارة الداخلية و وزارة إعداد التراب الوطني و التعمير و الإسكان وسياسة المدينة رقم 07.17 صادرة بتاريخ 01 غشت 2017 بشأن تفعيل مقتضيات القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير و البناء.إلا انه وبالرغم من الاهتمام المتزايد الذي أولي لميدان العقار والتعمير يمكن القول انه لم يعد كافيا للوقوف في وجه مخالفات البناء والتعمير،مما جعل من المقاربة القانونية المعتمدة قاصرة يستلزم الأمر شد عضدها برقابة امتداد المؤسسة القضائية في الاتجاه الذي يضمن تفعيل النصوص والمساطر القانونية ودفعها نحو تحقيق آليات الردع لمنع تنامي ظاهرة الجرائم العمراني،خاصة في أشكالها المنظمة التي تتجاوز حدودها التقليدية البسيطة وتتعداها إلى أشكال جسيمة تضر بلا شك بالنسيج العمراني وتخدش جماليته .

وعليه ومن منطلق دراستنا حول إشكالية البنايات المشيدة فوق الأراضي الحضرية غير المبنية المحظورة بموجب وثائق التعمير،سوف نحاول من خلال بحثنا هذا ، إبراز تجليات مسؤولية السلطات الجماعية والمحلية في تفاقم مشكلة البنايات المشيدة فوق العقارات غير المبنية وغياب مفهوم حكامة التعمير العملياتي و التطرق كذلك لإشكالية البنايات المشيدة فوق الأراضي الحضرية غير المبنية المحظورة بموجب وثائق التعمير و ما تطرحه من صعوبات عملية تمس المشهد العمراني و نسقيته،وفي الأخير سوف نعرج على دور وأهمية رقابة القاضي على مشروعية القرارات المتعلقة بالبناء والتعمير ومدى إسهامها في عقلنة وتجويد القرارات المتعلقة بالتعمير و البناء.

تلكم كانت هي أهم الخطوط العريضة التي سوف نعالجها و فق التصميم التالي :

المبحث الأول : إشكالية البنايات المشيدة فوق العقارات الحضرية غير المبنية المحظورة بموجب وثائق التعمير بين أحكام القانون و واقع الممارسات العملية.

لا شك أن رخص التعمير بما فيها رخصة البناء،تندرج ضمن مجالات الشرطة الإدارية،وكما هو معلوم فممارسة هذه الأخيرة،تتخذ طابعا وقائيا،يتجلى من خلال تسليم رخص البناء والتي تمكن رؤساء الجماعات من فرض رقابتهم الإدارية على الحركة التعميرية من أجل الحفاظ على توجيهات النصوص القانونية والتنظيمية للتعمير،ولا شك أن المشرع المغربي ومن اجل ضبط ظاهرة التعمير و البناء اصدر لهذا الغرض مجموعة من القوانين و المراسيم التي يمكن اعتبارها ضوابط عامة متعلقة بالنظام العام و متعلقاته،وفي هذا الصدد وعلى سبيل التذكير،نذكر منها القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير،إلى جانب القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقاریة والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات،وأخيرا مقتضيات قانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير و البناء،هذه القوانين يمكن اعتبارها الأساس و المنطلق التشريعي و التنظيمي الحاكمة لناظمة التعمير و البناء،وان أي تجاور لمضامينها يشكل خرقا للضوابط العامة المقررة في ميدان التعمير.

ونظرا لارتباط تلك القوانين بالجانب العملي و الممارسة التطبيقية على أرضالواقع،فإن إشكالية البنايات المشيدة فوق العقارات الحضرية غير المبنية و المحضورة بموجب وثائق التعمير،ما هي إلا صورة من صور الانحراف عن الضوابط المقررة في التنظيم الناظم للعمليات التعميرية وخرقا سافرا للتوجهات القاضية بتجويد العمل في هذا الصدد.

فلاشك أن وثائق التعمير هي أدوات للتعمير ألعملياتي من جهة،ومن جهة أخرى صورة تترجم الضوابط و الأحكام القانونية المطبق في مجال التعمير و البناء،وان أي غموض يكتسيها يكون له وقع سلبي في التنزيل الصحيح للخريطة التعميرية،وهذا ما نلاحظه من خلال قراءة بعض مواد قانون التعمير التي شابها الكثير من الإبهام و الغموض،فقانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير لم يعط تعريفا معينا لرخصة الباء،شأنه في ذلك شأن المرسوم التطبيقي له،وإذا كان الأمر يبدو بديهيا لكون التعاريف من اختصاص الفقه والقضاء،إلا أن الصعوبة قد تثار في بعض الأحيان من حيث تحديد ما يعتبر بناء وما لا يعتبر ذلك، والذي قد ينعكس بالإيجاب أو السلب على منح قرارات الترخيص بالبناء،خصوصا إذا تعلق الأمر بالتراخيص المرتبطة بعقارات محظورة بموجب وثائق التعمير،

فالمادة 19 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير،تقضي بتحديد جميع المواقع المخصصة للتجهيزات الجماعية والمنشآت ذات المصلحة العامة التي يتولى إنجازها القطاع الخاص كالمراكز التجارية و المراكز الترفيهية، ناهيك عن الأحياء والمآثر والمواقع التاريخية أو الأثرية والمواقع والمناطق الطبيعية كالمناطق الخضراء العامة أو الخاصة الواجب حمايتها أو إبراز قيمتها لأغراض جمالية أو تاريخية أو ثقافية وكذلك القواعد المطبقة عليها،إلا أن احترام مقتضياتها يضل في الكثير من المناسبات بعيدا كل البعد ،على أساس أن الغالب من رؤساء الجماعات يدلون بتراخيص للبناء في عقارات أصلا ممنوعة و بقوة القانون تشييد بناءات فوقها،إما لكونها تشكل خطرا على حياة الأشخاص،او من اجل حماية البيئة و المآثر التاريخية،أومن جهة أخرى أن الأمر بالترخيص فيها يعود لجهات إدارية أخرى،فمقتضيات الظهير الشريف الصادر في 25 غشت 1914 في تنظيم المحلات المضرة بالصحة و المحلات المزعجة والمحلات الخطرة يمنع وبقوة القانون منح أي تراخيص لممارسة بعض الأنشطة المزعجة فوق او بالقرب من عقارات محادية لمكان إقامة المشروع المراد تشييده،اعتبارا لما قد يشوب المنطقة من عدم توفير متطلبات الأمن و الصحة و السكينة خصوصا بالعقارات المجاورة،وبالتالي فإن رخص تشيد تلك المحلات،يشكل ضربا للنظام العام وخرقا للقوانين ذات الصلة بالتعمير و البناء .

إن مقتضيات الظهير الشريف الصادر في 10 أكتوبر 1917 المتعلق بحفظ الغابات واستغلالها حددت الإطار الحمائي للثروة الغابوية و امتدادها،إلا انه ومع ذلك نرصد الكثير من الحلاب التي تم الترخيص فيها بتشييد مباني داخل تلك المناطق الغابوية،بل طالت حتى اكتساح بعض المشاريع للملك الغابوي مما اثر سلبا على محيطها،فبالعودة إلى أحكام مرسوم رقم 2.97.489 الصادر في 4 فبراير1998 بتعيين حدود الملك العام المائي وتقويم مجاري المياه واستخراج مواد البناء نستشف وبشكل واضح الحضر القانوني لكل العمليات التعميرية الماسة بالملك المائي،وذلك باتخاذ جميع الاحتياطات اللازمة من اجل ضمان استقراره و عدم الإساءة له ،إلا انه وبالرغم من المقتضيات المانعة الواردة به فاقتحام المجالات و الفرشات المائية أصبح ظاهرة معلنة للعيان بسبب استفحال ظاهرة البناء فوق الأملاك العمومية و بشكل واضح للعيان في غياب أي إجراءات من الجهات المعنية بالأمر.

فبالإضافة إلى الترسانات القانونية المشار أليها سالفا،جاءت القوانين رقم 12.03 المتعلق بدراسات التأثير على البيئة والقانون رقم 11.03 المتعلق بحماية واستصلاح البيئة الى جانب القانون الإطار رقم 99.12 بمثابة ميثاق وطني للبيئة والتنمية المستدامة لتهدف إلى حماية البيئة من كل التطاولات التي قد تطالها جراء العبث في منح تراخيص تعميرية و تشييد بنايات فوق محميات طبيعية و مناطق خضراء إلا أن مقتضيات هذه القوانين لم تضمن يشكل فعال في ضوابط التعمير وقوانينه مما أدى إلى استفحال تشييد بنايات فوقها خارجا عن القانون و أحكامه،فرغم صدور مرسوم رقم 2.13.424 صادر في 24 ماي 2013 بالموافقة على ضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم الرخص والوثائق المقررة بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات والنصوص الصادرة لتطبيقها،إلا أن الجهات المانحة للرخص في هذا الشأن لا تعير أي اهتمام للموضوع خصوصا وغياب ربط المسؤولية بالمحاسبة و و تفشي تداعيات تضارب المصالح لغايات سياسية انتخابية محضة.

إن تنازع الاختصاص بين العديد من الجهات المتدخلة من حيث منح وثائق التعمير زاد الأمر التباسا في تفشي ظاهرة البنايات المشيدة فوق العقارات المحظورة بموجب وثائق التعمير،نظرا لغياب التنسيق بين المصالح وغياب كامل لاحترام الإجراءات المسطرية المتبعة أصبح معها الاستثناء قاعدة و القاعدة استثناء،

مما يجرنا إلى وجوب الأخذ برأي المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي المتعلق بتقنين حالات الاستثناء في ميدان التعمير بالنسبة لبعض المشاريع الاستثمارية وإعمال المراقبة لأن الواقع حسب تقرير هذا المجلس الصادر في 14 نونبر 2014 أثبت تحويل الأراضي المخصصة للتجهيزات والأغراض الواسعة والمساحات الخضراء إلى مشاريع سكنية وإلحاق اعتداء مادي لها.

كما أن المتطلع لبنود القوانين المنظمة للتعمير سوف يجده نفسه إمام قواعد آمرة و من متعلقات النظام العام،لكن احترامها من قبل الجهات المسؤولة يكاد ينعدم في غياب آليات للزجر و شخصنة الجريمة العمرانية،فلا شك وانه وابتداء من تاريخ نشر قرار تخطيط حدود الطرق العامة أو قرار تخطيط الطرق العامة المعينة فيه الأراضي المراد نزع ملكيتها لما تستوجبه العملية،لا يجوز القيام في الأراضي التي يشملها الطريق بأي بناء جديد أو تعلية أو توطئة للأرض يكون من شأنها تغيير حالتها،ولا يجوز أن تباشر في المباني القائمة في الأراضي الأنفة الذكر إلا الإصلاحات التي تقتضيها صيانتها بشرط أن يأذن في ذلك رئيس مجلس الجماعة…”إلا أن الواقع العملي يسير عكس مرامي القانون و أهدافه فالكثير من العقارات أهدرت حرماتها فقط لتلبية حاجيات خاصة ترتبط بمسارات سياسية بهدف كسب قاغدة انتخابية بعيدا عن قوة القانون وقريبة من قانون القوة،فإذا كنت المادة 58 تنص على انه لا يجوز تغيير الغرض المخصص له كل مبنى والذي سلمت من أجله رخصة البناء ورخصة السكنى أو شهادة المطابقة.بيد أنه يمكن لرئيس مجلس الجماعة الإذن في ذلك بعد موافقة الإدارة المكلفة بالتعمير وبعد التأكد من أن الغرض الجديد يتلاءم مع وظيفة القطاع المعني وتصميم المبنى وأنه لا يشكل أي إزعاج بالنسبة لسكان أو مستعملي البنايات المجاورة له،فان السلطة التقديرية الممنوحة لرؤساء الجماعات في هذا الصدد منحتهم بابا من الريع التعميري لكون غالبيتهم يسلكون سبل الحيل و التلاعب و الالتفاف حول تلك السلطة خارج القانون .

إن البنايات المشيدة بالعقارات المحظورة قانونا لم يشمل تلك المتعلقة بالحماية للمواقع الأثرية او الطبيعية و البيئية بل اجتاز الأمر حتى عقارات المقابر الإسلامية،فالظهير الشريف صادر في 29 أبريل 1938 بإحداث منطقة وقائية حول المقابر في المدن الجديدة نص في مادته الأولى على انه تحدث حول المقابر التي يدفن فيها الأموات و المقابر التي أبطل استعمالها منذ مدة تقل عن خمس سنوات 3 مناطق و فائية الأولى 30 مترا و الثانية 70 مترا ابتداء من المنطقة الثانية ولا يمكن أن يحفر أي بئر و لا أن يشيد أي يناء في المنطقة الأولى التي هي 30 مترا ويمنع كذلك أي بناء في المنطقة الثانية التي هي 70 مترا كما أن الأبنية الموجودة بداخل المنطقتين الأولى و الثانية لا يمكن إصلاحها و لا توسيعها إلا بترخيص الولاة المحليين ،إلا أن واقع الممارسة العملية أتبت غير ذلك ،يسبب تهافت بعض الجهات و لوبي العقارات على الاستيلاء على العقارات مقابل أموال باهظة لفائدة الجهات المسؤولة حيت شيدت بها عمارات للسكن ضاربة عرض سديد القانون و صحيحه .

وفي إطار تعزيز منظومة القانون لتدبير الفضاءات الساحلية بغية ترشيد استغلالها بالشكل الأنسب و المستدام تم إصدار القانون رقم 81/12 الذي دخل ليحدد قواعد التهيئة الأساسية لتدبير مندمج و مستدام للمجالات الساحلية من خلال تنصيصه على مجموعة من آليات التخطيط و التهيئة التي يجب التقيد بها حيت تمن التنصيص على إحداث مناطق محاذية للساحل يمنع فيها البنايات الجديدة يبلغ عرضها 100 متر تحتسب انطلاق من الحدود البرية للساحل المذكور كما يمنع أي بناء جديد للنقل في منطقة يمتد عرضها 200 متر تحتسب من حدود منظفة البناء المشار إليها في الماده 5 من القانون ومن اجل توضيح المقتضات القانونية المؤطرة لقانون الساحل صدرت في هذا الصدد الدورية المشتركة بين وزارتي الداخلية و التعمير و إعداد التراب الوطني بتاريخ 2 فبراير 2016 تحت عدد 1152/8 بخصوص تنفيذ القانون 81.12 المتعلق بالساحل لتحدد أهدافه ومراميه إلا،انه ومن خلال تطلعاننا للقضاء على ظاهرة اختراق الأراضي المحظورة قانونا البناء عليها او القيام بآي إجراءات عملية تعميرية،يتضح أننا مازلنا بعيد عن أهداف الاستراتيجة التعميرية الجيدة،و لا مجال للحديث عن حكامة التعمير العملياتي في غياب تام لربط المسؤولية بالمحاسبة حتى في ظل مقتضيات القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء،ذلك إن القضاء على أي ظاهرة غير مقبولة انتشرت بأسلوب واسع و خطير في الدولة يستلزم حتما إتباع التخطيط الاستراتيجي الذي يقوم على تحديد أهداف هذه الإستراتجية و مبادئها من جهة،و من جهة أخرى تحديد الآليات و طرق التدخل و ربطها بزمن معين من اجل اجتثاث أسباب المشكلة،و في مجال القضاء على البناء غير الشرعي تتشكل هذه الإستراتجية من أسلوبي التدخل الوقائي و التدخل العلاجي، فعلى الصعيد الوقائي يتم التدخل بِصَدِّ و قطع الأسباب التي أنتجت و سمحت بالبناء غير الشرعي عن طريق رقابة استعمال الأرض و إنتاج الصالح منها للتعمير و كذا تطهير سندات ملكيتها لتمكين الأفراد من البناء،كما يتعين إتباع سياسة سكنية ناجعة تهتم بالخصوص بشريحة الفقراء و ذوي الدخل المحدود عن طريق الاهتمام بتنمية إنتاج السكنات الاجتماعية،و على الصعيد العلاجي و هو موضوع الدراسة، يهدف التدخل إلى إيجاد حل للأوضاع القائمة من البنايات غير الشرعية إما بالهدم و الإزالة هو أقدم الحلول و أكثرها تطرفا أو إدماج البناية غير الشرعية ضمن الإطار العمراني المُنَظَّمِ بأخف الأضرار.

إن أحكام قانون و مقتضيات التعمير و باقي القوانين الخاصة ذات الارتباط،نصت على أن شرطة التعمير و البيئة والشرطة القضائية،تتابع كل الأشغال التي تنجز بالمناطق موضوع تشييد البنايات و العمليات التعميرية الأخرى،وتعاين مدى مطابقتها مع أدوات التعمير،وكذلك مع مخططات التهيئة السياحية ودفتر الشروط،كما منحتهم القوانين سلطات وصلاحيات إضافية في إطار ممارسة مهامهم ويؤهلون الدخول إلى مناطق التوسع و المناطق السياحية،وإلى ورشات إنجاز الهياكل القاعدية وبناء التجهيزات داخل هذه المناطق والتحقق من إجراءات تنفيذ أحكام هذا القانون في مجال الحماية و التهيئة ..كما أن هذه القوانين قد قامت بتشديد العقوبات الجزائية لاسيما الغرامات عندما يتعلق الأمر بارتكاب هذه المخالفات بالمناطق المحمية،إلا انه مع الأسف الشديد انعدام التنسيق بين الجهات المتداخلة أرخى بظله في تفشي حجم ظاهرة البناءات غير القانونية وانتشار العشوائية وانعدام التوازن و العمراني أصبح معها التعمير قنبلة ملغومة تكاد ان تداس خطاء لتنفجر يوما في وجه معتنقي ريعها .

المبحث الثاني :مسؤولية السلطات الجماعية والمحلية في تفاقم مشكلة البنايات المشيدة فوق العقارات غير المبنية وغياب مفهوم حكامة التعمير العملياتي

1.مسؤولية السلطات الجماعية :
من المعلوم أن الجماعات أصبحت تمثل قاعدة اللامركزية في التسيير،أما الولاة والعمال فهم ممثلو الدولة و مندوب الحكومة على مستوى الجهات والعمالات والأقاليم،كما أن المجالس الترابية هي المجالس المنتخبة،وعليه فكل من المؤسستين يلعبان دورا أساسيا في مجال التهيئة والتعمير عن طريق المصالح التقنية،إلى جانب الجهات الحكومية المكلفة بالتعمير،أو عن طريق اللجان المشكّلة لهذا الغرض.

وبمراعاة القوانین والأنظمة الجاري بھا العمل،تختص الجماعات الترابية في مجال التعمیر بمجموعة من الاختصاصات،وردت على سبيل الحصر ضمن مقتضيات القوانين التنظيمية للجماعات الترابية،فكان أن أولى لها المشرع ولاية الاختصاص في السھر على احترام الاختیارات والضوابط المقررة في مخططات توجیه التھیئة العمرانیة،وتصامیم التھیئة والتنمیة،وكل الوثائق الأخرى المتعلقة بإعداد التراب والتعمیر بما فيها الدراسة والمصادقة على ضوابط البناء الجماعیة طبقا للقوانین والأنظمة الجاري بھا العمل،وتنفیذ مقتضیات تصامیم التھیئة ومخططات التنمیة القرویة بخصوص فتح مناطق جدیدة للتعمیر،وفقا لكیفیات وشروط تحدد بمقتضى القوانين الناظمة لها؛بالإضافة إلى اختصاصها في وضع نظام العنونة المتعلق بالجماعة،وهكذا نصت المادة 92 من القانون التنظيمي للجماعات رقم 14/113،على انه یفصل مجلس الجماعة بمداولاته في القضایا التي تدخل في اختصاصات الجماعة ویمارس الصلاحیات الموكولة إلیھ بموجب أحكام ھذا القانون التنظیمي.و یتداول مجلس الجماعة في القضایا المتعلقة بالتعمير و البناء والتخطيط الترابي في عن طريق وضع ضوابط البناء الجماعیة والأنظمة العامة الجماعیة للوقایة الصحیة والنظافة العمومیة طبقا للقوانین والأنظمة الجاري بھا العمل.

كما له صلاحية إبداء الرأي حول وثائق إعداد التراب ووثائق التعمیر طبقا للقوانین والأنظمة الجاري بھا العمل،وتسمیة الساحات والطرق العمومیة،مع اتحاد كامل التدابیر الصحیة والنظافة وحمایة البيئة بما فيها التدابیر اللازمة لمحاربة عوامل انتشار الأمراض،و إحداث وتنظیم المكاتب الجماعیة لحفظ الصحة،وعلى هذا النحو فإن المجالس الجماعية تشكل من بين أعضائه لجان دائمة و منها لجنة التعمير،تتمثل اختصاصاتها في متابعة جميع الأنشطة العمرانية الممارسة على تراب الولاية ووضع التقارير من أجل التداول على أعمال التنمية الاقتصادية و الاجتماعية و الثقافية و تهيئة تراب الجماعة و محيطها، و كذا آليات حماية و توسيع الأراضي الفلاحية و التهيئة و التجهيز القروي و ترقية الأراضي الفلاحية.

وبالرجوع إلى أحكام المادة 100 من القانون التنظيمي للجماعات رقم 14/113،فإن رؤساء المجالس الجماعية يمارسون مجموعة من الصلاحیات المتعلقة بالشرطة الإداریة في میادین الوقایة الصحیة والنظافة والسكینة العمومیة وسلامة المرور،وذلك عن طریق اتخاذ قرارات تنظیمیة بواسطة تدابیر شرطة فردیة تتمثل في الإذن أو الأمر أو المنع،ویضطلعون على الخصوص بالصلاحیات التالیة :

مراقبة البنایات المھملة أو المھجورة أو الآیلة للسقوط،واتخاذ التدابیر الضروریة في شأنھا بواسطة قرارات فردیة أو تنظیمیة،وذلك في حدود صلاحیاتھم وطبقا للقوانین والأنظمة الجاري بھا العمل؛ كما يسهمون في المحافظة على المواقع الطبیعیة والتراث التاریخي والثقافي وحمایتھا،وذلك باتخاذ التدابیر اللازمة لهاته الغایة،طبقا للقوانین والأنظمة الجاري بھا العمل،ومنح رخص استغلال المؤسسات المضرة أو المزعجة أو الخطیرة التي تدخل في صلاحیاتھ و مراقبتھا طبقا للقوانین والأنظمة الجاري بھا العمل،وارتباطا بموضوعنا حول مسؤولية السلطات المنتخبة في ميدان التخطيط الاستراتيجي للتراب ومسؤوليتها عن تفشي ظاهرة البنايات المشيدة فوق العقارات المحظورة بموجب وثائق التعمير و النصوص القانونية،فقد أوكل المشرع لفائدة السلطات الجماعية مهام ضبط وتنظیم تشویر الطرق العمومیة داخل تراب الجماعة،

وتنظیم ومراقبة إقامة استغلال الأثاث الحضري لغایة الإشھار بواسطة الإعلانات واللوحات والإعلامات والشعارات بالطریق العمومي وتوابعه وملحقاته،نظرا لما فيه من الأهمية القصوى في احترام الضوابط التعميرية وعدم المساس بالعقارات الخاصة او تلك التي تدخل في حوزة إدارات أخرى بموجب أنظمة خاصة يعود فيها الفصل لجهات معينة بقوة القانون،ومن ثم تكمن مسؤوليات السلطات الجماعية في شخص رؤسائها،في إطار المحافظة على النظام العام العمراني،السهر على احترام المقاييس و التعليمات في مجال التعمير و تسليم رخص البناء،أو تجزئة العقارات و قسمتها،كما يسهرون على نظافة العمارات و سهولة السير في الشوارع و الساحات و الطرق العمومية،ذلك أنهم مطالبون بالتحقق من احترام تخصيص الأراضي و قواعد استعمالها،كما يشرفون على أعمال الرقابة الدائمة لمطابقة عمليات البناء للشروط المحددة في القوانين و التنظيمات الجاري بها العمل.

و في هذا الإطار يتحملون أمانة حماية التراث العمراني و مسؤولية حماية الطابع الجمالي و المعماري،و كذا المحافظة على المواقع الطبيعية و الآثار نظرا لقيمتها التاريخية و الجمالية،وعلى احترام ضوابط تصامیم إعداد التراب ووثائق التعمیر،ومنح رخص البناء والتجزئة والتقسیم،وإحداث مجموعات سكنیة،وفي هذا الصدد ویتعین على رؤساء الجماعات، تحت طائلة البطلان،التقید في ھذا الشأن بجمیع الآراء الملزمة المنصوص علیھا في النصوص التشریعیة الجاري بھا العمل،ولاسیما بالرأي الملزم للوكالة الحضریة المعنیة في احترام تام للضوابط الحاكمة لمنح رخص السكن وشھادات المطابقة طبقا للنصوص التشریعیة والأنظمة الجاري بھا العمل وذلك مع بمراعاة الأحكام المنصوص علیھا في المادة 237 من ھذا القانون التنظیمي.

إلا انه ومن حيث الواقع العملي في الشق المتعلق بمسؤولية السلطات الجماعية والمحلية احترام ضوابط التعمير و البناء المشيد فوق العقارات غير المبنية جد ضعيف والسبب قي ذلك يعود حتما الى غياب الوعي الشامل لمفهوم حكامة التعمير العملياتي،

كانت نتيجته تفاقم واستفحال التعمير الغير المهيكل لا قانونا ولا وثائقيا،فمن المعلوم ان المشرع أوكل للسلطات الجماعية المنتخبة في شخص رؤسائها مسؤوليات جسيمة في حماية تنطبق العقارات ومنحهم من اجل ذلك آليات رقابية و قانونية من اجل التصدي للبنايات المشيدة خارج قواعد التعمير و حدوده،فكان من الأجدر لرؤساء الجماعات التقيد بحرفية النصوص المنظمة وذلك انه كلما بلغ إلى علمهم بوجود جرائم تعميرية او مخالفات بخصوصه،وفور تسلم المحضر،معرفة ما إذا كانت الأفعال المكونة للمخالفة في طور الإنجاز أن أنجزت. وفي الحالة التي تكون فيها الأشغال لازالت مستمرة فيجب عليه إصدار أمر فوري بإيقافها،حيث و بعد ذلك يقوم بتفحيص المحضر للاطلاع على نوعية المخالفة لمعرفة ما إذا كانت تشكل إخلالا خطيرا بضوابط التعمير و البناء أم يمكن تداركها،وهكذا ففي حالة ما إذا كانت المخالفة يمكن تجاوزها باعتبارها لا تشكل خطورة كبيرة،يوجه الرئيس إلى المخالف أعذارا يأمره فيه بتصحيح الوضعية،و ذلك باتخاذ الإجراءات الضرورية لإنهاء المخالفة داخل أجل يتراوح ما بين 15 و 30 يوما (المادة 67)،كما أنه و في جميع الأحوال يوجه شكوى إلى وكيل الملك ليتولى متابعة المخالف،و يخبره بالإجراءات المتخذة في حق هذا الأخير،و ذلك بإضافة نسخة من الإعذار السالف الذكر إلى الشكوى وفي نفس الوقت كذلك إحاطة كل من الوالي أو العامل حسب الحالة علما بذلك.

فالقانون واضح في مجال رصد مخالفات التعمير،سواء نعلق الأمر بمادة التعمير او البناء،فكل مباشرة لعمليات بناء من غير الحصول على إذن صريح أو ضمني،او تشييد لبناء خلافا للرخصة المسلمة من حيث عدم احترام العلو المسموح به أو الأحجام أو المواقع المأذون فيها أو المساحة المباح بناؤها أو الغرض المخصص له البناء،بما فيه إقامة بناء جديد أو تعلية أو توطئة الأرض يكون من شأنها تغيير حالتها إذا كانت الأرض المعنية مغطاة بقرار تخطيط الطرق العامة أو قرار تخطيط الطرق العامة المعنية فيها الأراضي المراد نزع ملكيتها لما تستوجبه العملية (الفقرة الثانية من المادة 34 من قانون 12.90) يدخل ضمن مخالفات التعمير العملياتي،يضاف إليها جريمة إدخال إصلاحات لا تدخل في نطاق الإصلاحات التي تقتضيها صيانة المباني بدون الحصول على رخصة،كما حدد القانون مجالات خرق ضوابط التعمير والبناء العامة أو الجماعية المتمثلة في ضوابط السلامة الواجب مراعاتها في المباني،والشروط الواجب توفرها في المباني لما تستلزمه متطلبات المرور ومقتضيات الراحة العامة ومساحة المحلات وحجمها وإبعادها وشروط تهويتها،واستعمال المبنى من غير الحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة،بما فيها تحويل الغرض المخصص له المبنى والذي سلمت من أجله رخصة البناء ورخصة السكن أو شهادة المطابقة بدون إذن في ذلك.

كما أن الجهات المكلفة بالتعمير و الداخلية أصدرت في هذا الصدد مجموعة من الدوريات القاضية بالامتثال للقوانين المنظمة للتعمير و البناء بهدف ضبط مجال التعمير العملياتي و تحديد المسؤوليات بما فيها المجالس الجماعية كان أهمها في هذا الصدد :

دورية الوزير المكلف بإعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان والبيئة رقم 7110/2020 الصادرة في 11 ديسمبر 2001 بخصوص طلب موافقة الجيران في شأن تغيير وظيفة المباني.
الدورية المشتركة رقم 10098 الصادرة بتاريخ 06 يونيو 2010 المتعلقة بشروط استفادة المشاريع الاستثمارية من استثناءات في مجال التعمير.
دورية السيد وزير السكنى والتعمير وسياسة المدينة عدد 847 بتاريخ 10 فبراير 2012 بخصوص تتبع انتشار السكن غير القانوني .
دورية مشتركة بين وزارة التعمير وإعداد التراب الوطني ووزارة الداخلية عدد 185/D10966 صادرة بتاريخ 13 نونبر 2013 بخصوص تنفيذ مقتضيات ضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم الرخص والوثائق المقررة بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات والنصوص الصادرة لتطبيقها.
دورية السيد وزير التعمير وإعداد التراب الوطني عدد 02579 صادرة بتاريخ 05 مارس 2013 بخصوص تحديد الوعاءات العقارية المخصصة للأنشطة الرياضية والثقافية .
تلكم كانت أهم الجوانب المتعلقة بدور ومسؤولية الأجهزة المنتخبة بصفتها سلطات جماعية مسؤولية عن العمليات التعميرية و الباء يشكا عام وبشكل خاص مسؤوليتها عن تفاقم البنايات المشيدة فوف عقارات ممنوع تعميرها بموجب أنظمة قانونية خاصة او بموجب وثائق التعمير الجاري بها العمل،او بالا حرى حماية لخصوصية تلك العقارات بالنظر إلى طبيعتها.

2. مسؤولية السلطات المحلية:
مما،لا شك فيه أن السلطات المحلية تشكل السلطة التنفيذية،فهي تنشط و تراقب عمل مصالح الدولة المكلفة بمختلف القطاعات على المستوى المحلي،و منها التهيئة و التعمير و المصالح التقنية،و كذا تنفيذ القوانين و التنظيمات في إطار المحافظة على النظام العام و الأمن و السلامة السكنية العامة و اتخاذ ما يراه مناسبا من قرارات إدارية،وهي الاختصاصات الواردة في أحكام تخص مناط اختصاصاتهم إلى جانب نصوص أخرى متفرقة،وفي هذا الصدد فهي الأخرى تمارس مهام وتدابير الشرطة الإدارية على المستوى المحلي في الحفاظ على النظام العام بمشولاته الثلاث،وهكذا تم التنصيص وبموجب آحكام المادة 110 من القانون التنظيمي للجماعات على أهم الاختصاصات في ميدان الشرطة الإدارية المخولة للسلطات المحلية والتي مضمن بها مسؤولياتها عن الحفاظ على الملك العمومي عبر مراقبة احتلاله من طرف الأفراد،ومنع أي احتلال له بواسطة الامتداد على مجال من قبيل إعمال الزحف على حدوده او إقامة البنايات فوقه خارج أعمال الضوابط القانونية له .

فمسؤولية السلطات المحلية تتجلى في الأمر إما بإيقاف الأشغال أو إعادة الحالة إلى ما كانت عليه أو بهدم الأبنية،حسبما تقتضيه الحالة،وإن عامل العمالة أو الإقليم ملزم بإصدار أمر يرمي إلى إيقاف أشغال التجهيز أو البناء الجاري فيها العمل والتي تهدف إلى إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية غير مأذون لها

بملك من الأملاك العامة،أو بملك خاص إذا كان لا يسمح بالبناء فيه بموجب وثيقة من وثائق التعمير من مخطط توجيه التهيئة العمرانية أو تصميم التنطيق أو تصميم التهيئة،ويصدر العامل هذا الأمر إما تلقائيا وإما بإيعاز من رئيس المجلس الجماعي المعني،كما يحق له أن يأمر كذلك بإعادة حالة العقار موضوع التجزئة إلى ما كانت عليه،وكذا بهدم أبنية المجموعة السكنية المنجزة.ويضرب العامل في الأمر الأنف الذكر،الأجل الذي على مرتكب المخالفة أن ينفذ داخله الأشغال المطلوب تنفيذها.

وفي هذا الصدد أشير إلى أن المادة 76 من قانون 14/113،نصت على انه إذا امتنع الرئیس عن القیام بالأعمال المنوطة بھ بمقتضى أحكام ھذا القانون التنظیمي وترتب على ذلك إخلال بالسیر العادي لمصالح الجماعة،قام عامل العمالة أو الإقلیم بمطالبتھ بمزاولة المھام المنوطة به،بعد انصرام أجل سبعة (7(أیام من تاریخ توجیه الطلب دون استجابة الرئیس،یحیل عامل العمالة أو الإقلیم الأمر إلى القضاء ألاستعجالي بالمحكمة الإداریة من أجل البت في وجود حالة الامتناع. یبت القضاء ألاستعجالي داخل أجل 48 ساعة من تاریخ تسجیل طلب الإحالة بكتابة الضبط بھذه المحكم،و یتم البت المشار إلیھا في الفقرة السابقة بواسطة حكم قضائي نھائي وعند الاقتضاء بدون استدعاء الأطر، ذا أقر الحكم القضائي حالة الامتناع،جاز للعامل الحلول محل الرئیس في القیام بالأعمال التي امتنع ھذا الأخیر عن القیام بھ، وفي هذا الصدد وفي اعتقادنا الشخصي وفي إطار الرقابة الإدارية على قرارات و مقررات المجالس الجماعية من طرف سلطات المراقبة،سواء تعلق الأمر بمقررات الجماعات السلبية منها او الايجابية المتعلقة بتدبير ميدان التعمير و البناء،فإننا نرى انه لا يجب حمل المادة 76 من القانون المشار إليه أعلاه،أن إعمال سلطة الحلول الواردة بالمادة 76 تنحصر حدودها فقط في واقعة الامتناع عن القيام بالأعمال المنوطة برؤساء الجماعات،ولكن وفق رأينا الشخصي،تشمل حني الأعمال التي يقوم بها هؤلاء بمناسبة ممارسة نشاطاتهم الني تكون خارج الضوابط القانونية و العملية خصوصا في ميدان التعمير لما لهذا الأخير من ارتباط وثيق بالوعاء العقاري الذي يشكل أهم عناصر الاستثمار،بغية تحقيق امن عقاري و تجويد خدماته و الحفاظ على النظام العام و متعلقاته.

فإلى جانب مسؤولية السلطات المحلية و دورها في العمليات الرقابية لنطاق التعمير والبناءات المشيدة فوق الملك العام بشكل غير قانوني،فإن السلطات الحكومية المكلفة بالتعمير هي الأخرى مسؤولة عن تدبير السياسات القطاعية المرتبطة بتدبير عمران متوازن و نشيط ،فهمي ملزمة في المساهمة بوضع الاستراتيجيات الجهوية للتنمية ولاسيما في مجالات التعمير والهندسة المعمارية وإعداد التراب الوطني والتنمية المجالية،وتتبعها،وتقييم نتائجها و تنشيط الأعمال المتعلقة بإعداد التراب والتنمية المجالية والتعمير والهندسة المعمارية،والعمل على تنسيقها الى جانب السهر على انسجام المشاريع المهيكلة مع التوجهات الإستراتيجية المحددة بوثائق إعداد التراب والتعمير،والعمل من أجل استباق التحولات على المستوى الجهوي استنادا إلى الدراسات والتحاليل الاستشرافية بدعم وتشجيع المشاريع الترابية ومواكبتها،و السهر على ضمان تجانسها مع توجهات وثائق إعداد التراب،كما لها الإشراف على انتقاء المشاريع المندمجة لتنمية المجالات الممولة من طرف صندوق التنمية القروية والمناطق الجبلية وإعداد تركيبتها التقنية والمالية بمعية الشركاء والفاعلين المحليين وتتبعها وتقييمها مع اقتراح مختلف الوثائق والدراسات الإستراتيجية للتخطيط والتنمية الجهوية والمحلية،والمساهمة في إعدادها و الحث على تطبيق الوثائق المرجعية لإعداد التراب وتأطير السياسة التعميرية

كما انه ومما لا شك فيه أن مساهمتها في تتبع الدراسات المتعلقة بإعداد المواثيق المعمارية والمشهدية وإعداد تقارير خاصة بوضعية التعمير وإعداد التراب الوطني والبناء غير القانوني و دراسة الملفات والبت في الشكايات المتعلقة بمدى مطابقة القرارات المتعلقة بالتعمير والتدبير الحضري للنصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل ،سوف يكون له وقع مهم في مد رقابتها على أعمال السلطات الجماعية و المحلية و تقويم اعوجاجهما في هذا الصدد،ذلك انه مع مراعاة الصلاحيات المسندة إلى أجهزة أخرى بموجب النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل،فإن المشرع عهد إلى المفتشيات الجهوية للتعمير والهندسة المعمارية وإعداد التراب الوطني في حدود نفوذها الترابي بتمثيل الوزارة في أشغال الاجتماعات التي تنعقد على المستوى الجهوي والإقليمي عندما يتعلق الأمر بقضايا تدخل في مجالات التعمير والهندسة المعمارية وإعداد التراب الوطني

فالسلطات المحلية مطالبة على تفعيل كل مقتضيات التنظيم العمراني على الوجه الأمثل،وتجميع الوسائل البشرية والمادية المتوفرة لدى كل الجهات المعنية من خلال تكوين فرق مختلطة،على صعيد كل عمالة أو إقليم مكلفة بالمراقبة تساعد لجن اليقظة في عملها،و تحرير محاضر معاينة المخالفات ورفعها، بالإضافة إلى الجهات المنصوص عليها قانونيا،إلى لجن اليقظة،و السهر على تتبع المحاضر التي سبق تحريرها ومآل المتابعات في حق المخالفين لدى الجماعة والعمالة المعنيتين وكذا لدى المحاكم المختصة وإخبار بذلك لجنة اليقظة والتي تقترح عند الاقتضاء،على الوالي أو العامل المعني اتخاذ تدابير معينة لمعالجة بعض الحالات،وحث رؤساء المجالس الجماعية على تفعيل صلاحيتهم في إيداع الشكايات لدى وكلاء الملك المعنيين ضد المخالفين عملا بالمواد 66 و 67 و 68 من القانون رقم 12-90 المتعلق بالتعمير والعمل على تقديمها بعد التأكد من استيفاء المحاضر للشكليات المطلوبة في أقل من 72 ساعة.،إلى جانب السهر على انخراط جميع المتدخلين في هذه العملية واتخاذ كذا الإجراءات الزجرية المخولة لهم بموجب القوانين الجاري بها العمل في حق السلطات الإدارية والمنتخبة المتقاعسة أو المتورطة في تشجيع المخالفين أو التستر عليه ورفع القضايا التي تستوجب تدخل السلطات المركزية المعنية إلى هذه الأخيرة لاتخاذ الإجراءات اللازمة في حقهم.

ولعل أن مقتضيات الدورية المشتركة بين وزارة الداخلية و وزارة إعداد التراب الوطني و التعمير و الإسكان وسياسة المدينة رقم 07.17 الصادرة بتاريخ 01 غشت 2017 بشأن تفعيل مقتضيات القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير و البناء،قد حددت الإطار العملي لكل الجهات ذات الصلة بميدان التعمير بما فيها دور السلطات المحلية و نظيرتها السلطة الجماعية ودورهما في جزر مخالفات التعمير و البناء بما فيها البنايات غير القانونية المشيدة فوق العقارات المحظورة بموجب الأنظمة القانونية و الوثائق التعميرية،هذا وقد سبق لكل من وزارتي الداخلية و التعمير أن أصدرتا الدورية الوزارية المشتركة بين وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والبيئة والإسكان ووزارة الداخلية رقم 2259/127 ك.ع الصادرة بتاريخ 27 غشت 2002 والمتعلقة بالحد من انتشار البناء غير القانوني،حيث بعدها تم تعضيد سندها بموجب أحكام دورية السيد وزير التعمير وإعداد التراب الوطني عدد 5142 صادرة بتاريخ 02 مايو 2016 بخصوص أجرأة المرسوم القاضي بالموافقة على ضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم الرخص والوثائق المقررة بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات والنصوص الصادرة لتطبيقها،كما ان المشرع قيد اختصاصات العمال على المستوى المحلي فيما يخص التراخيص بالإصلاح وتشييد البنايات التي لها صلة ب الشعائر الدينية بموجب أحكام و دوريات نذكر منها :

ظهير شريف رقم 1.14.121 صادر بتاريخ 23 يوليو 2014 في شأن مراقبة حالة بنايات المساجد. القانون رقم 29.04 القاضي بتغيير وتتميم الظهير الشريف المعتبر بمثابة قانون رقم 1.84.150 الصادر بتاريخ 2 أكتوبر 1984 المتعلق بالأماكن المخصصة لإقامة شعائر الدين الإسلامي فيها.
مرسوم رقم 2.08.74 صادر بتاريخ 09 يوليو 2008 يقضي بتطبيق أحكام الظهير الشريف المعتبر بمثابة قانون رقم 1.84.150 الصادر بتاريخ 02 أكتوبر 1984 المتعلق بالأماكن المخصصة لإقامة شعائر الدين الإسلامي فيها.
ظهير شريف معتبر بمثابة قانون رقم 1.84.150 صادر بتاريخ 2 أكتوبر 1984 يتعلق بالأماكن المخصصة لإقامة شعائر الدين الإسلامي فيها.
ظهير شريف صادر بتاريخ 29 أبريل 1938 بخصوص إحداث منطقة وقائية حول المقابر في المدن الجديدة.
تلكم كانت كذلك جملة من أهم الأدوار و المسؤوليات المرتبة على عاتق السلطات المحلية في ميدان التعمير بشكل عام،و بشكل خاص لكل الحالات المنافية لقواعد التعمير،بما فيها تشييد البنايات على العقارات المحظورة بموجب قوانين التنظيم العمراني.

المبحث الثالث : رقابة القاضي على مشروعية قرارات رجال السلطة في البناء والتعمير.

تغطية النصوص القانونية لمجال التعمير و البناء وتنظيم أحكامها،قد يوفر لنا ملاذا و امنا قانونيا للعقارات و طرق استغلالها خصوصا في ميدان التعمير و التدبير الحضري و إعداد التراب،

فلئن كان المقصد من ذلك ما تبتغيه القوانين،فإن الرقابة القضائية على مخالفات التنظيم الساري على المعمار و وأدواته،يوفر لنا حماية قضائية و أمن عقاري في مواجهة كل الأعمال غير المشروعة بحكم القانون،

ووعيا بالمشرع بذلك ربط آليات الحماية للعقارات موضوع التعمير العملياتي بمختلف مؤسسات الدولة،بما فيها تلك القضائية منها،فكثيرا ما اسند الشارع اختصاصات ذات الصلة بموضوع التعمير الإشراف عليها من قيل السادة وكلاء الملك العامين للملك لدى محاكم الاستئناف والسادة وكلاء الملك لدى المحاكم الابتدائية من اجل العمل على تفعيل الدورتين الوزيرتين عدد 6س / 3 بتاريخ 29 أكتوبر 1999 وعدد 33س / 3 بتاريخ 1 أكتوبر 2002 الصادرتين عن وزارة العدل والمتعلقتين على التوالي بزجر مخالفات البناء وانتشار البناء غير القانوني،كان أخرها منشور لوزير العدل في شان معاينة وزجر مخالفات التعمير صادر بتاريخ 2016،من خلال السهر على تصحيح العيوب الشكلية،بصفتهم المشرفين على أعمال الموظفين المكلفين بمهمة الشرطة القضائية وتكييف المخالفات،وإرجاع المحاضر الناقصة أو المبتورة أو المشوبة بعيب مسطري،والعمل على إضافة البيانات اللازمة للمتابعة وذلك لتحصين عمليات المراقبة من كل ثغرات شكلية قد تعيب محاضر المعاينة وتذهب بالمجهودات المبذولة سدى،وتحول بالتالي دون متابعة المخالفين،مع تطعيم صلاحيتهم في اللجوء إلى الطعن في الأحكام الصادرة خرقا للمادة 68 من القانون رقم 90 – 25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات والمادة 77 من القانون رقم 90 – 12 المتعلق بالتعمير،كما يمكنهم كذلك تقديم كافة المساعدات لتسهيل مأمورية الأعوان المكلفين بمعاينة المخالفات.

و تبقى المحاكم صاحبة الولاية في الاختصاص الموكول لها في جميع الحالات للنطق بالعقوبات الجنائية سواء تدخلت السلطة الإدارية المحلية والجماعية،أم عدل مرتكب المخالفة عن مخالفته،إذ لا يحول ذاك دون إجراء المتابعة ولا يترتب عليه انقضاؤها، ذا كانت جارية قبل ذلك، فالمحاكم ملزمة بالأمر بهدم البنية والتجهيزات المنجزة بدون إذن سابق وعلى نفقة المخالف. أينما أنجزت دون اعتبار هل هي موجودة بمنطقة مسموح بالبناء فيها أو لا ( المادة 68)،ومن هنا نستشف قدرة الرقابة القضائية و أهميتها في تحصين العقارات و الأملاك العمومية من شتى العمليات التعميرية المنافية للقوانين الجاري بها العمل،بما فيها القرارات الصادرة عن السلطات الجماعية و التي تتسم ينوع من عيب المشروعية وذلك غبر آليات وقف التنفيذ او الإلغاء.

فالملاحظ في هذا الصدد أن،الاجتهاد القضائي المغربي يسير في اتجاه تقنين حدود سلطات الإدارة الواسعة في مجال التعمير،وبالتالي وضعها على المسار الصحيح وفق سديد القانون و صحيحه،وذلك لتوفير أكبر قدر ممكن من الضمانة لحقوق وحريات الأفراد،ذلك انه وفي كثير من المناسبات ما تعمل الإدارة الجماعية على منح رخص البناء في مناطق و عقارات يمنع فوقها أي تشييد للبناء بمبرر الاستثناء في قواعد التعمير،مما يجعل من مقرراتها أن تكون عرضة لدعاوي الإلغاء لكل من تبتت مصلحته في ذلك بالإضافة إلى إمكانية طلب إيقاف تنفيذها أمام القضاء ألاستعجالي كلما تبت أن هناك تعدي على عقارات مخصصة لغير البناء و التعمير لأسباب غير كافية،وفي هذا السياق اعتبرت المحكمة الإدارية بمكناس في حكمها عدد 25/98/12 الصادر بتاريخ 1998.12.31 في الملف عدد 20/97/12ش بأن: “طلب التعويض في نازلة الحال لا يوجد له محل في إطار قانون التعمير لكون المادة 30 لم تتم الإشارة فيها إلى البند 2 (من المادة 19) المتعلق بالمناطق التي يحظر فيها البناء،مما تعتبر أحكام التعويض في نطاق قانون التعمير،بالنسبة لعقار المدعي،مستثناة من المقتضيات القانونية المذكورة،كما أن المحكمة الإدارية بوجدة في حكمها عدد 87.00 الصادر بتاريخ 2000.6.7 أكدت أن :

“وضع اليد على العقار المنزوعة ملكيته بمقتضى مرسوم تصميم التهيئة دون سلوك الإجراءات القانونية الموالية لإصدار قرار التخلي كما هي منصوص عليها بالقانون أعلاه يعتبر غصبا يرتب الحق في التعويض”،

ودائما وفي إطار الحماية القضائية المنشودة بخصوص مراقبة مشروعية القرارات المتعلقة بمجالات التعمير و البناء قضت المحكمة الإدارية الاستئناف بالرباط في الملف رقم رقم 2016/7205/554، بإلغاء رخصة انفرادية للبناء كان قد وقع عليها رئيس الجماعة الحضرية لمدينة مرتيل لصالح شركة “بيل للبناء” بغرض تشييد عمارة سكنية وسط منطقة مخصصة للفيلات،وحكمت المحكمة الإدارية بإلغاء الرخصة رقم 6770 مع ترتيب الآثار القانونية على قرار الإلغاء، ما يعني هدم العمارة السكنية غير المأهولة بالسكان والمكونة من أربع طوابق،كما أنها دهيت عملا في لقرار الإداري عدد 1552

المؤرخ بتاريخ 2015-04-07 ملف مدني عدد 1053-7205-2014ا على انه لیس في قرار رئیس المجلس الجماعي أي تجاوز في استعمال السلطة ولو كان الأمر یتعلق بتجزئة سكنیة سبق وأن تم الترخیص لھا بمقتضى تصمیم غیر قابل للتغییر،لكون المقتضیات المتعلقة بالتعمیر تعتبر من النظام العام یتعین على الجمیع الخضوع والامتثال لھا إلى حین انتھاء المانع القانوني والواقعي الذي یحول مؤقتا دون منح رخصة البناء تفادیا لعرقلة تصورات الجماعة بخصوص مشروع تصمیم التھیئة الذي ھو قید الدراسة. المحكمة الإداریة عندما قضت بإلغاء قرار رئیس المجلس الجماعي بعلة تواجد العقار موضوعھ داخل تجزئة مرخص لھا دون أن تأخذ في الاعتبار الضوابط المنظمة لمسطرة دراسة مشروع تصامیم التھیئة وإلزامیة وقف منح أي ترخیص بالبناء إلى حین الانتھاء منھا بصرف النظر عن طبیعة تخصیصه في إطار الضوابط التي كان معمولا بھا، لم تجعل لقضائھا أساسا من القانون.

الخاتمة :

إن إمكانية تسوية وضعية البناء أو الذي انتهى تشييده دون أن يستوفي رخصة البناء مقبولة بشكل مسبق شريطة أن يتطابق البناء مع قواعد استعمال الأراضي المفروضة و مع قوانين التعمير في الرقعة الأرضية وقت التسوية، و دون أن تتجاوز آثار تلك التسوية إلى إعفاء المخالف من العقوبات ،فإننا نرى من جانبنا الشخصي انه لا يدخل ضمن إمكانية التسوية،البنايات المخالفة لرخص البناء والمقامة على أجزاء الأملاك العمومية والأراضي الخاضعة لتراتيب خاصة و تلك المقامة على العمومي البحري.

و كذالك المناطق التي يحضر فيها البناء بجميع أنواعه،او تلك الني تخضع لارتفاقات محدثة لمصلحة النظافة و المرور او لأعراض جمالية او أمنية او للحفاظ على الصحة العامة ،وكذالك الارتفاقات التي تفرضها قوانين خاصة،بما فيها دوائر القطاعات الواجب إعادة هيكلنها ا و تجديدها،كما لا نطبق أحكام التصالح و التسوية على البنايات القامة فوق المناطق التي تخضع تهيئتها لنظام قانوني خاص.

لذلك فتشييد البنايات على العقارات الخاضعة لقانون حماية الآثار،والبناء على الأراضي أملاك الدولة والبناء على الأراضي خارج حدود الاحزمة العمرانية المعتمدة والبناء على الأراضي الزراعية،يبقى ماسا بقواعد النظام العام يستوجب إزالتها و هدمها طبقا للقانون.